은행 대출 제한 3배 늘었다…대출 문턱 높아진 진짜 이유

정부가 가계대출 공급 여력을 확대했지만 은행 창구에서 돈을 빌리려는 사람들의 체감은 크게 달라지지 않고 있다. 오히려 올해 은행들이 시행한 대출 제한 조치는 지난해보다 약 3배 수준으로 증가한 것으로 나타났다. 금융당국의 가계부채 총량관리와 은행별 대출 목표가 맞물리면서 주택담보대출과 신용대출의 문턱을 높이는 조치가 잇따른 영향이다.

최근에는 상황이 조금 복잡해졌다. 금융당국이 가계대출 총량 증가율 목표를 기존 1.5%에서 3% 수준으로 확대하면서 금융권 전체의 대출 공급 여력은 늘어났지만, 그렇다고 모든 사람의 대출 한도가 곧바로 늘어난 것은 아니다.

은행 대출을 준비하고 있다면 이제 단순히 ‘규제가 풀렸나’를 보는 것보다 어떤 대출에 자금이 우선 배정되는지까지 살펴볼 필요가 있다.

대출 제한 늘어난 이유는 ‘총량관리’

가계대출 총량관리는 금융회사가 일정 기간 늘릴 수 있는 가계대출 규모를 관리하는 방식이다. 개인의 소득과 부채를 기준으로 대출 가능액을 계산하는 DSR과는 성격이 다르다. DSR 조건을 충족하더라도 은행 자체의 대출 여력이 부족하면 실제 대출 과정에서 추가적인 제한을 받을 수 있다는 의미다.

금융위원회는 올해 4월 발표한 가계부채 관리방안에서 금융권 가계대출 증가율 목표를 1.5% 이내로 설정했다. 이는 지난해 가계대출 증가율 1.7%보다도 낮은 수준이었다. 그런데 올해 들어 대출 증가 속도가 예상보다 빨라졌다.

금융위원회에 따르면 올해 6월 전 금융권 가계대출은 한 달 동안 8조3천억원 증가했고, 5월에도 9조3천억원 늘었다. 은행들이 연간 목표를 맞추려면 남은 기간 신규 대출 증가 속도를 조절할 필요가 생긴 것이다.

이 과정에서 대출모집인을 통한 접수를 중단하거나 대출 한도를 줄이고 일부 상품의 판매를 제한하는 방식이 사용됐다. 결국 개인의 상환능력뿐 아니라 은행 자체에 얼마나 대출 여력이 남아 있는지도 중요한 변수가 된 셈이다.

총량 2배 늘었는데 왜 대출은 여전히 어렵나

최근에는 중요한 변화가 생겼다. 금융당국은 8월 13일 올해 가계부채 총량 증가율 목표를 기존 1.5%에서 3% 수준으로 확대했다. 이에 따라 금융권이 추가로 공급할 수 있는 가계대출 여력이 약 30조원 늘어날 것으로 전망됐다.

숫자만 보면 대출 규제가 크게 완화된 것처럼 보일 수 있다. 하지만 가계대출 총량 3%가 개인의 대출 한도가 두 배로 늘어난다는 의미는 아니다.

개별 차주에게 적용되는 DSR이나 LTV 같은 규제가 그대로 유지되고 있는 데다 늘어난 대출 여력을 어디에 사용할지도 중요하기 때문이다. 정부는 추가적인 대출 여력을 주택공급 과정에서 필요한 자금과 청년·실수요자 지원 등에 활용한다는 방침이다.

따라서 일반 주택담보대출이나 신용대출을 이용하려는 사람은 금융권 전체의 총량이 늘었다고 해서 곧바로 대출 문턱이 낮아졌다고 체감하기 어려울 수 있다. 전체 공급 한도와 개인이 실제 받을 수 있는 대출 한도는 서로 다른 문제로 볼 필요가 있다.

주담대는 조이고 집단대출은 늘리는 이유

최근 은행권의 움직임을 보면 이런 차이가 더 분명하게 나타난다. 주요 시중은행들은 일반 주택담보대출과 신용대출에 대한 억제 기조를 유지하면서 이주비·중도금·잔금대출 같은 집단대출은 확대하는 전략을 취하고 있다.

집단대출은 아파트 분양이나 재건축·재개발 사업 과정에서 다수의 차주에게 공급되는 대출이다. 특히 중도금이나 잔금대출은 이미 정해진 분양·입주 일정과 연결되어 있기 때문에 은행이 갑자기 공급을 줄이면 실수요자의 자금계획에 직접적인 문제가 생길 수 있다.

반면 일반 주택담보대출이나 신용대출은 상대적으로 은행이 신규 취급 규모를 조절하기 쉽다. 실제 일부 은행에서는 대출모집인을 통한 신규 주택담보대출과 전세대출 접수를 제한하는 등 가계대출 관리 조치를 이어가고 있다.

결국 현재 은행권에서는 모든 대출을 똑같이 풀거나 조이는 것이 아니다. 대출의 목적과 성격에 따라 한정된 자금의 공급 우선순위를 달리하는 모습이 나타나고 있다.

DSR이 괜찮아도 대출이 안 나올 수 있다

대출을 준비하는 사람에게는 이 부분이 특히 중요하다. 소득이 충분하고 DSR 기준에도 문제가 없는데 예상했던 대출금액이 나오지 않는 경우가 생길 수 있기 때문이다.

DSR은 차주의 연소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액을 계산해 개인의 상환능력을 판단한다. 반면 가계대출 총량관리는 은행 전체가 일정 기간 공급할 수 있는 대출 규모를 관리하는 제도다. 개인이 DSR 기준을 충족하더라도 해당 은행이 자체 가계대출 목표에 가까워졌다면 상품별 한도나 모집채널을 조정해 신규 대출을 줄일 수 있다.

신용대출과 마이너스통장도 함께 살펴봐야 한다. 이들 역시 가계대출에 포함되며 기존 신용대출은 DSR 산정에도 영향을 줄 수 있어 이후 주택담보대출 가능금액에 영향을 미칠 수 있다.

대출을 앞두고 있다면 인터넷에 표시된 금리만 비교하기보다 실제 실행 예정일에 대출 접수가 가능한지, 예상 한도는 얼마인지를 확인하는 것이 좋다. 주택을 구입한다면 계약일뿐 아니라 잔금일을 기준으로 실제 실행 가능 여부를 확인할 필요도 있다.

은행마다 남아 있는 대출 공급 여력과 상품별 관리방식이 다를 수 있기 때문에 한 은행에서 원하는 금액이 나오지 않았다고 모든 은행에서 동일한 결과가 나온다고 단정하기도 어렵다. 금리와 함께 대출 가능액, DSR 적용 결과, 우대금리 조건과 중도상환 관련 비용 등을 종합적으로 비교해야 한다.

규제가 풀렸다는 말보다 ‘내 대출 여력’을 봐야

정부가 가계대출 총량 증가율 목표를 3% 수준으로 높인 것은 이전보다 금융권의 공급 여력을 늘리는 조치다. 하지만 모든 가계대출을 다시 빠르게 확대한다는 의미보다는 주택공급과 청년·실수요자의 자금 수요에 대응하면서 전체 가계부채를 관리하려는 성격에 가깝다.

따라서 일반 차주에게 적용되는 대출 규제가 한꺼번에 사라진 것으로 해석해서는 안 된다. LTV와 DSR 같은 차주별 규제는 유지되고 있고 은행들도 일반 주택담보대출과 신용대출의 증가 속도를 계속 관리하고 있다.

앞으로 대출을 준비하는 사람에게 중요한 것은 정부가 발표한 전체 가계대출 숫자보다 내가 이용하려는 은행이 실제로 어느 정도 대출을 공급하고 있는지다. 총량 목표가 확대되더라도 은행별 추가 공급 규모와 상품별 전략에 따라 체감하는 대출 문턱은 달라질 수 있다.

특히 일반 주택담보대출과 신용대출은 보수적인 관리가 이어지는 반면 주택공급 과정과 연결된 집단대출에는 상대적으로 자금이 더 배정될 가능성이 있다.

결국 지금의 은행 대출 시장은 단순히 ‘규제가 강화됐다’ 또는 ‘규제가 풀렸다’는 두 가지 표현만으로 설명하기 어려워졌다. 가계대출 총량은 늘어났지만 DSR과 LTV 등 개인에게 적용되는 규제는 유지되고 있고, 은행은 한정된 대출 여력을 목적에 따라 나눠 공급하고 있다.

대출을 앞두고 있다면 금리만 비교하기보다 내 대출의 종류, 실행 시점, 은행별 취급 여부와 실제 가능 한도를 함께 확인하는 것이 중요하다.