전세가율이 높아지면 집값도 오를까? 매매가격과 전셋값의 관계를 봐야 하는 이유

부동산 기사를 읽다 보면 ‘전세가율이 높아졌다’는 표현을 자주 만납니다. 전세가율이 오르면 집값도 곧 오르는 것처럼 설명되기도 하고, 반대로 집값 하락의 신호처럼 이야기될 때도 있습니다. 같은 숫자를 두고 왜 해석이 달라지는 걸까요?

최근에는 이 숫자를 이해할 필요가 더 커졌습니다. 8월 들어 서울에서는 아파트 매매가격과 전세가격이 함께 상승하는 흐름이 이어지고 있습니다. KB부동산 조사에서 8월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.25%, 전세가격은 0.24% 상승했습니다. 지역에 따라 매매와 전세의 움직임도 다르게 나타났습니다.

하지만 전세가율이 올랐다는 사실만으로 집값의 방향을 판단하면 중요한 부분을 놓칠 수 있습니다. 전세가율은 하나의 숫자이지만, 그 숫자가 올라가는 방법은 한 가지가 아니기 때문입니다.

전세가율 70%는 무슨 뜻일까

전세가율은 주택의 매매가격과 비교해 전세가격이 어느 정도 수준인지를 보여주는 지표입니다. 예를 들어 매매가격이 5억원인 아파트의 전세가격이 3억원이라면 전세가율은 60%입니다.

쉽게 생각하면 집 전체 가격 가운데 전세보증금이 어느 정도까지 올라와 있는지를 보는 것입니다. 그래서 전세가율을 보면 매매시장과 전세시장의 가격 차이가 얼마나 벌어져 있는지도 어느 정도 짐작할 수 있습니다.

가령 5억원짜리 집의 전셋값이 4억원이라면 매매가격과 전세가격의 차이는 1억원입니다. 반대로 같은 집의 전셋값이 2억원이라면 차이는 3억원으로 커집니다. 이 차이는 흔히 ‘갭’이라고 부르기도 합니다.

여기까지만 보면 전세가율이 높을수록 집값도 오를 것처럼 느껴질 수 있습니다. 하지만 전세가율을 제대로 읽으려면 숫자의 결과보다 먼저 ‘왜 높아졌는지’를 살펴봐야 합니다.

똑같이 전세가율이 올라도 이유는 완전히 다르다

전세가율이 오르는 가장 쉬운 경우부터 생각해보겠습니다. 5억원인 아파트의 전셋값이 3억원에서 3억5000만원으로 올라갔다고 해봅시다. 매매가격은 그대로인데 전셋값이 상승했으니 전세가율도 높아집니다.

그런데 완전히 다른 상황에서도 전세가율은 올라갈 수 있습니다. 전셋값은 3억원 그대로인데 매매가격이 5억원에서 4억원으로 떨어지는 경우입니다. 이때도 전세가율은 상승합니다.

두 상황 모두 뉴스에는 ‘전세가율 상승’이라고 표시될 수 있지만 시장의 모습은 정반대입니다. 첫 번째는 전세가격이 강해진 것이고, 두 번째는 매매가격이 약해진 결과입니다.

이것이 전세가율을 볼 때 가장 먼저 기억해야 할 원리입니다. 비율이 움직였다는 사실보다 그 비율의 위와 아래에 있는 숫자가 각각 어떻게 움직였는지를 봐야 합니다.

전셋값이 오르면 왜 매매시장도 주목할까

그렇다면 전세가격이 계속 올라 전세가율이 높아지는 경우에는 왜 매매시장에서도 관심을 가질까요?

집을 사는 것과 전세로 사는 것의 가격 차이가 줄어들 수 있기 때문입니다. 예를 들어 5억원짜리 집의 전셋값이 2억원일 때는 매매가격과 3억원의 차이가 있습니다. 그런데 전셋값이 4억원까지 올라간다면 그 차이는 1억원으로 줄어듭니다.

일부 실수요자는 이 상황에서 고민하게 됩니다. 높은 전세보증금을 내고 계속 임차해서 살 것인지, 추가 자금을 마련해 집을 살 것인지 비교하기 시작하는 것입니다. 이런 수요가 실제 매수로 이동한다면 매매시장에도 영향을 줄 수 있습니다.

그렇다고 전세가율이 높아졌다는 이유만으로 집값 상승을 예상해서는 안 됩니다. 집을 사려는 사람이 실제로 움직이려면 소득과 대출 여건, 금리, 향후 집값에 대한 기대, 주택 공급 등 여러 조건이 함께 맞아야 하기 때문입니다.

최근 시장에서도 이런 차이를 확인할 수 있습니다. 8월 첫째 주 KB부동산 조사에서는 서울 아파트 매매가격이 0.23%, 전세가격이 0.22% 상승했지만 지역별 상승률은 서로 달랐습니다. 전세가격 상승률이 높았던 지역에서는 전월세 수급 불균형도 이어졌습니다.

즉 전셋값이 강하다는 것은 중요한 신호지만 그것 하나가 집값을 결정하는 스위치는 아닙니다.

전세가율 뉴스에서는 숫자 하나를 더 보자

앞으로 ‘서울 전세가율 상승’ 같은 뉴스를 접한다면 전세가율 숫자 하나에서 멈추지 않는 것이 좋습니다. 가장 먼저 확인할 것은 매매가격과 전세가격 가운데 무엇이 움직였느냐입니다.

전셋값이 빠르게 오르면서 전세가율이 상승했다면 임대차시장의 수요와 공급을 살펴볼 필요가 있습니다. 반대로 매매가격이 떨어지면서 전세가율이 높아졌다면 매매시장 약세가 비율을 끌어올린 것은 아닌지 확인해야 합니다. 매매와 전세가 동시에 오르더라도 어느 쪽이 더 빠르게 움직이는지에 따라 전세가율의 방향은 달라질 수 있습니다.

여기에 금리와 대출도 연결됩니다. 주택을 사고 싶어도 대출 부담이 커지면 일부 수요가 매매 대신 전세나 월세에 머물 수 있습니다. 실제로 최근 수도권 주택시장에서도 금리와 대출 규제가 주택 구매자들의 자금 조달 여건에 영향을 주고 있습니다.

결국 전세가율은 집값의 미래를 알려주는 예언 숫자가 아닙니다. 오히려 매매시장과 전세시장이 지금 어떤 관계에 있는지를 보여주는 하나의 온도계에 가깝습니다.

그래서 다음번에 전세가율이 올랐다는 뉴스를 보면 “집값도 오르겠네”라고 바로 결론 내리기보다 이렇게 질문해보는 것이 좋습니다.

“전셋값이 올라서 높아진 걸까, 집값이 내려서 높아진 걸까?”

이 질문 하나만 할 수 있어도 전세가율이라는 숫자를 단순히 외우는 단계에서 벗어나 부동산 시장의 움직임을 한 단계 더 깊게 볼 수 있습니다.