서울 아파트 평균 매매가 첫 16억 돌파…강남보다 강북이 더 뛴 이유

서울 아파트 가격이 또 하나의 기준선을 넘어섰다. 서울 아파트 평균 매매가격이 처음으로 16억원을 돌파한 가운데, 이번 상승세에서는 강남뿐 아니라 중랑·성북·노원 등 강북권의 움직임이 두드러졌다.

KB부동산이 발표한 8월 전국주택가격동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 16억739만원으로 집계됐다. 지난달 15억9490만원에서 1249만원 오르며 처음으로 16억원대에 진입했다.

가격 상승은 평균가격에서만 나타난 것이 아니다. 서울 아파트 중위 매매가격은 12억9167만원으로 집계됐고, 강북 14개구의 중위가격 역시 처음으로 10억원을 넘어섰다.

특히 눈에 띄는 부분은 최근 가격 상승의 중심이 강남권에만 머물지 않는다는 점이다. 상대적으로 가격이 낮았던 강북 지역까지 상승세가 확산되면서 서울 주택시장의 흐름도 달라지고 있다.

서울 아파트 평균가격 처음 16억원 넘었다

서울 아파트 평균 매매가격은 지난달 15억9490만원에서 이달 16억739만원으로 상승했다. 서울 아파트값 자체도 한 달 동안 1.14% 올라 지난달 1.05%보다 상승폭이 확대됐다.

서울 집값이 모든 지역에서 똑같이 오른 것은 아니다. 이번에는 중랑구가 2.25% 상승해 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했고, 성북구도 2.08%, 노원구는 1.95% 올랐다. 종로구 1.94%, 강서구 1.86%, 구로구 1.81% 등도 서울 전체 상승률을 웃돌았다.

과거 서울 집값 상승장에서 강남3구나 이른바 한강벨트가 먼저 움직이는 경우가 많았다면 최근에는 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 상승세가 확산되는 모습이 나타나고 있다.

서울 아파트 평균가격 16억원 돌파보다 오히려 강북 중위가격 10억원 돌파를 함께 살펴봐야 하는 이유다.

강북 아파트도 중위가격 10억원 시대

강북 14개구 아파트 중위 매매가격은 이달 10억167만원을 기록했다. 지난달 9억8750만원에서 한 달 사이 1417만원 오르면서 처음으로 10억원 선을 넘어섰다.

여기서 평균가격과 중위가격의 차이를 알아둘 필요가 있다. 평균가격은 조사 대상 아파트 가격을 모두 더한 뒤 가구 수로 나눈 값이기 때문에 일부 고가 아파트의 영향을 크게 받을 수 있다.

반면 중위가격은 전체 아파트를 가격순으로 세웠을 때 정확히 가운데에 위치하는 가격이다. 따라서 강북 아파트 중위가격이 10억원을 넘었다는 것은 단순히 몇몇 고가 아파트 가격이 크게 오른 것만으로 설명하기 어렵다.

지난해 12월 강북권 중위가격은 8억7667만원이었다. 올해 들어 상승 흐름을 이어가면서 8개월 만에 10억원 선까지 올라왔다.

왜 강남보다 강북 상승세가 강해졌나

최근 강북권 가격 상승의 배경에는 서울 내부의 가격 격차가 영향을 미친 것으로 볼 수 있다.

강남권 주요 아파트 가격이 이미 크게 오른 상황에서 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역을 찾는 수요가 이동할 수 있기 때문이다. 특히 실수요자 입장에서는 같은 서울에서도 실제 자금으로 접근할 수 있는 지역이 제한될 수밖에 없다.

여기에 거래가 활발하지 않은 상황에서도 매물이 충분히 나오지 않으면서 호가가 유지되는 현상도 나타나고 있다. 대출 규제로 거래량이 줄어든 가운데 매물 부족이 가격을 지지하고 있다는 분석도 나온다.

서울 아파트값이 한 번에 모든 지역에서 동일하게 오르는 것이 아니라 가격이 먼저 오른 지역에서 상대적으로 덜 오른 지역으로 수요가 이동하는 이른바 갭 메우기 현상이 일부 나타나는 것으로 해석할 수 있다.

다만 강북 전체가 똑같이 오르는 것으로 받아들이는 것도 주의해야 한다. 같은 지역에서도 교통, 신축 여부, 학군, 정비사업 가능성 등에 따라 단지별 가격 움직임에는 차이가 발생할 수 있다.

매매뿐 아니라 전셋값도 함께 올랐다

서울 주택시장을 볼 때 매매가격만 확인해서는 현재 상황을 제대로 이해하기 어렵다. 최근에는 전세가격 역시 상승세를 이어가고 있기 때문이다.

8월 서울 아파트 전세가격은 전월보다 1.10% 상승했다. 성북구가 2.21%로 상승폭이 가장 컸고 중랑구 2.05%, 강북구 1.91%, 동대문구 1.82%, 광진구와 노원구도 각각 1.62% 상승했다.

전세가격 상승은 매매시장에도 영향을 줄 수 있다. 전셋값과 매매가격의 차이가 줄어들면 일부 실수요자는 계속 전세로 거주할지, 대출을 활용해 주택을 매수할지를 다시 계산하게 된다.

반대로 대출규제가 강한 상황에서는 전셋값이 오른다고 해서 바로 매수 수요로 이동하기 어려울 수도 있다. 결국 서울 주택시장은 집값·전셋값·대출금리·대출한도가 서로 영향을 주는 구조로 봐야 한다.

실수요자라면 단순히 서울 평균가격이 16억원을 넘었다는 숫자만 보고 시장에 접근하기보다 자신이 실제로 고려하는 지역의 매매가격과 전세가격 변화를 함께 확인하는 것이 중요하다.

서울 평균 16억원보다 중요한 숫자

서울 아파트 평균 매매가격 16억739만원은 서울 주택시장의 가격 수준을 보여주는 상징적인 숫자다. 하지만 실제 주택을 구입하려는 사람에게 평균가격만큼 중요한 것이 중위가격과 지역별 상승률이다.

서울 전체 중위가격은 12억9167만원이고 강북 14개구 역시 10억167만원까지 올라왔다. 특히 중랑·성북·노원 등 상대적으로 가격이 낮았던 지역의 상승률이 서울 평균보다 높았다는 점은 최근 상승세가 강남권 밖으로 확산되고 있음을 보여준다.

그렇다고 현재의 가격 상승률만 보고 앞으로 서울 모든 지역의 아파트값이 같은 속도로 계속 오른다고 판단해서는 안 된다. 실제로 서울 매매가격 전망지수는 최근 두 달 연속 하락하는 등 시장에서는 가격 상승과 관망 심리가 동시에 나타나고 있다.

대출규제 역시 중요한 변수다. 아파트 가격이 올라가더라도 대출을 이용해 주택을 구입해야 하는 실수요자의 자금조달 여건이 나빠지면 거래량이 가격 상승 속도를 따라가지 못할 수 있다.

앞으로 서울 아파트 시장을 볼 때는 평균가격 하나보다 지역별 매매가격 상승률, 중위가격, 전세가격, 거래량과 대출 여건을 함께 살펴볼 필요가 있다.

서울 아파트 평균가격이 16억원을 넘어선 것보다 더 주목할 변화는 그동안 상대적으로 가격이 낮았던 강북권에서도 중위가격 10억원 시대가 시작됐다는 점이다. 서울 주택시장의 상승축이 어디까지 확산되는지가 앞으로 집값 흐름을 판단하는 중요한 기준이 될 것으로 보인다.