전세는 주춤, 매매는 뜨겁다…서울 집값 심리 1년 새 최고

서울 주택시장의 매매 심리가 다시 강해지고 있다. 전세시장에 대한 심리는 다소 약해진 반면 매매시장에서는 가격 상승과 거래 증가를 예상하는 소비자가 늘어난 것으로 나타났다.

장기간 이어진 전셋값 상승과 입주 물량 부족에 대한 우려가 겹치면서 전세를 구하기보다 주택을 직접 매입하려는 실수요자가 늘어나는 모습이다.

국토연구원이 18일 발표한 7월 부동산시장 소비자 심리조사에 따르면 전국 주택매매시장 소비심리지수는 119.5로 전월보다 0.7포인트 상승했다. 지수가 115 이상이면 상승 국면으로 분류되는데, 전국 주택매매 심리는 이 기준을 계속 웃돌고 있다.

특히 수도권의 매매 심리가 두드러졌다. 수도권 주택매매시장 소비심리지수는 128.5로 전월보다 1.1포인트 올랐다. 서울은 139.9로 1.9포인트 상승하며 최근 1년 사이 가장 높은 수준을 기록했다.

반면 전세시장 소비심리는 반대 흐름을 나타냈다. 전국 전세시장 소비심리지수는 112.7로 전월보다 0.3포인트 하락했다. 수도권은 118.3으로 1.1포인트 떨어졌고 서울도 121.8로 2.0포인트 하락했다.

서울 매매심리 다시 강해진 이유

이번 조사에서 가장 눈에 띄는 부분은 서울 매매시장에 대한 기대가 높아졌다는 점이다.

서울 주택매매시장 소비심리지수는 139.9까지 올라갔다. 단순히 서울 집값이 실제로 얼마나 올랐는지를 보여주는 지표는 아니지만, 앞으로 가격이 상승하거나 거래가 늘어날 것으로 예상하는 소비자가 많아졌다는 의미로 해석할 수 있다.

부동산시장 소비심리지수는 전국 152개 시군구의 중개업소와 일반 가구를 대상으로 조사된다. 지수가 100을 넘으면 가격이 올랐거나 거래가 늘었다고 응답한 비중이 상대적으로 높다는 뜻이며, 115 이상이면 상승 국면으로 분류된다.

서울의 경우 매매심리가 1년 만에 가장 높은 수준까지 올라온 만큼 주택을 바라보는 시장 분위기도 이전보다 강해졌다고 볼 수 있다.

다만 소비심리가 높아졌다는 이유만으로 실제 집값이 같은 폭으로 상승한다고 단정해서는 안 된다. 심리는 향후 시장에 대한 기대를 보여주는 지표이기 때문에 실제 거래량과 가격 움직임, 대출 여건, 공급 물량 등을 함께 살펴볼 필요가 있다.

전세심리는 왜 약해졌나

매매시장과 달리 전세시장에서는 심리가 소폭 떨어졌다.

서울 전세시장 소비심리지수는 121.8로 전월보다 2.0포인트 하락했다. 지난 5월 124.2까지 올라갔던 이후 두 달 연속 낮아지는 흐름이다.

전세 심리가 하락했다고 해서 전세시장이 바로 안정됐다는 의미는 아니다. 오히려 전세가격 상승이 장기간 이어지면서 수요자들이 체감하는 부담이 커지고 있다는 분석도 나온다.

실제로 서울 전세시장은 강세가 이어지고 있다. KB부동산 전세가격지수 기준으로 서울 전셋값은 8월 10일 기준 77주 연속 상승세를 이어간 것으로 나타났다. 특히 강북 일부 지역에서는 전세가격 상승폭이 크게 나타났다.

전세가격이 계속 오르면 세입자 입장에서는 같은 주거 수준을 유지하기 위해 더 많은 보증금을 마련해야 한다.

이 과정에서 일부 실수요자는 전세보증금을 계속 올려주는 것보다 주택을 직접 구입하는 것이 낫다고 판단할 수 있다.

전세 대신 매매로 움직이는 실수요자

최근 주택시장에서 나타나는 매매심리와 전세심리의 엇갈림은 이런 수요 변화를 보여주는 신호로 해석될 수 있다.

전세가격이 상승하고 원하는 주택을 구하기 어려워지면 무주택자의 선택지는 줄어든다. 여기에 매매가격이 더 오를 것이라는 기대까지 커질 경우 매수를 서두르는 수요가 발생할 수 있다.

특히 수도권에서는 이러한 현상이 더욱 뚜렷하다.

수도권 주택매매시장 소비심리지수는 128.5로 상승 국면을 이어갔지만, 전세시장 소비심리지수는 118.3으로 전월보다 낮아졌다.

매매와 전세에 대한 시장의 체감이 서로 다른 방향으로 움직이고 있는 셈이다.

국토연구원 역시 장기간 이어진 전셋값 상승에 따른 피로감이 실수요자의 매매시장 이동으로 이어지는 것 아니냐는 분석을 내놓고 있다.

수도권과 지방의 온도 차이도

서울과 수도권의 강한 매매심리와 달리 비수도권 시장은 상대적으로 차분한 모습이다.

7월 비수도권 주택매매시장 소비심리지수는 109.0으로 전월보다 0.2포인트 상승했지만 상승 국면 기준인 115에는 미치지 못했다.

전세시장 역시 비수도권은 106.2로 보합 국면에 머물렀다. 수도권에서 나타나는 강한 매매심리와 비교하면 지역별 주택시장 분위기에 차이가 있다는 의미다.

결국 현재 주택시장을 전국적인 상승세 하나로 설명하기는 어렵다.

서울과 수도권을 중심으로 매매에 대한 기대가 높아지는 반면 지방에서는 상대적으로 제한적인 움직임이 나타나고 있어 지역별 차별화가 이어질 가능성이 있다.

높은 매매심리가 집값 상승으로 이어질까

소비심리가 높아졌다고 해서 앞으로 서울 집값이 반드시 상승한다고 볼 수는 없다.

주택 가격은 소비심리뿐 아니라 금리와 대출 규제, 공급량, 세금 정책, 거래량 등 다양한 변수의 영향을 받는다.

특히 주택은 다른 금융자산보다 거래 비용이 크고 실제 매수에 필요한 자금 규모도 크기 때문에 소비자들의 기대가 실제 계약으로 이어지기까지 시간이 걸릴 수 있다.

대출 규제가 강화되거나 자금 조달 여건이 악화되면 매수심리가 높더라도 실제 거래량이 크게 늘지 않을 가능성이 있다.

반대로 공급 부족에 대한 우려가 커지고 매수자들의 가격 상승 기대가 계속 유지된다면 거래가 늘면서 가격에도 영향을 줄 수 있다.

따라서 앞으로 서울 주택시장을 판단할 때는 소비심리지수 하나만 보는 것보다 실제 거래량과 가격 변화를 함께 확인해야 한다.

전세시장도 계속 지켜봐야

전세시장 역시 단순히 소비심리가 하락했다는 이유만으로 안정됐다고 판단하기 어렵다.

서울 전세심리는 5월 이후 하락했지만 여전히 상승 국면 기준을 웃돌고 있다. 여기에 전셋값 상승이 장기간 이어지고 있다는 점도 부담이다.

세입자 입장에서는 전세보증금 상승이 계속될 경우 주거비 부담이 커질 수 있다.

특히 신규 입주 물량이 충분하지 않은 지역에서는 전세 매물 부족이 가격 상승으로 연결될 가능성도 있다.

반대로 신규 주택 공급이 늘어나거나 매매시장에 대한 기대가 약해지면 전세 수요가 다시 늘어날 수도 있다.

결국 전세시장 역시 공급과 가격, 매매시장 움직임을 함께 살펴볼 필요가 있다.

주택시장 핵심 변수는 심리에서 실수요로

이번 조사에서 중요한 것은 서울 주택시장에 대한 소비자들의 기대가 다시 강해지고 있다는 점이다.

전세시장에서는 부담이 누적되는 가운데 매매시장에서는 가격 상승과 거래 증가를 예상하는 심리가 커지고 있다.

이런 흐름이 실제 매수세로 연결될 경우 서울과 수도권 주택시장에는 추가적인 상승 압력이 생길 수 있다.

다만 시장 분위기만으로 주택을 서둘러 매수하는 것은 신중할 필요가 있다.

주택 구매는 장기간 자금이 묶이는 결정인 만큼 현재 가격뿐 아니라 대출금리, 상환 부담, 향후 공급량, 지역별 입주 물량 등을 함께 고려해야 한다.

특히 소비심리지수는 시장의 방향을 보여주는 하나의 참고자료일 뿐 실제 투자나 주택 구매를 결정하는 절대적인 기준은 아니다.

서울 주택시장 다시 뜨거워질까

7월 부동산시장 소비심리 조사 결과는 서울과 수도권 주택시장에 대한 기대가 다시 높아지고 있음을 보여준다.

전국 주택매매시장 소비심리지수는 119.5로 상승 국면을 유지했고, 수도권은 128.5까지 올랐다. 서울은 139.9를 기록하며 1년 만에 가장 높은 수준으로 올라섰다.

반면 서울 전세시장 소비심리는 121.8로 하락했다.

전세시장에 대한 부담은 커지는 가운데 매매시장에 대한 기대는 높아지는 흐름이 이어지고 있는 것이다.

앞으로 서울 주택시장의 향방은 이러한 심리가 실제 거래 증가로 이어질지에 달려 있다.

전셋값 상승이 계속되고 공급 부족에 대한 우려가 이어질 경우 실수요자의 매매 전환이 더 늘어날 가능성이 있다.

반대로 대출 규제와 금리, 가격 부담이 매수세를 제한한다면 높은 소비심리가 실제 거래 증가로 이어지지 않을 수도 있다.

결국 20일 이후 주택시장을 바라볼 때는 서울 매매심리의 상승세가 실제 거래로 이어지는지, 전세가격 상승세가 계속되는지, 수도권과 지방의 격차가 확대되는지를 함께 살펴볼 필요가 있다.