“아파트는 너무 비싸”…서울 빌라에 5조원 몰린 이유

서울 주택시장에서 아파트 대신 빌라를 선택하는 수요가 다시 늘고 있다.

아파트 가격 상승과 대출 부담이 이어지면서 상대적으로 적은 자금으로 매수할 수 있는 연립·다세대주택으로 실수요자와 투자자의 관심이 이동하는 모습이다.

올해 2분기 서울 빌라 매매금액은 5조원에 육박하며 약 5년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 특히 일부 지역에서는 재개발 기대까지 더해지면서 거래가 빠르게 늘고 있다.

하지만 아파트보다 가격이 낮다는 이유만으로 빌라를 선택하는 것은 주의가 필요하다. 거래량과 환금성, 재개발 가능성, 전세보증금 등 아파트와 다른 위험요인이 있기 때문이다.

서울 빌라 거래금액 5조원 육박

부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래금액은 4조9346억원으로 집계됐다.

직전 분기 4조4026억원보다 12.1% 증가했고, 지난해 같은 기간과 비교하면 31.1% 늘었다.

분기 기준으로는 2021년 2분기 5조1887억원 이후 약 5년 만에 가장 큰 규모다.

거래량도 증가했다.

2분기 서울 연립·다세대주택 매매는 1만1536건으로 집계됐다. 서울 아파트의 높은 가격에 부담을 느낀 수요가 상대적으로 진입 가격이 낮은 주택으로 이동하고 있다는 분석이 나온다.

왜 다시 빌라를 찾을까

가장 큰 이유는 아파트 가격이다.

서울 주요 지역의 아파트 가격이 상승하면서 사회초년생이나 신혼부부 등 자금 여력이 부족한 수요자가 아파트를 매수하기는 점점 어려워지고 있다.

대출을 이용할 수 있다고 해도 원금과 이자를 매달 상환해야 하기 때문에 집값이 높아질수록 가계가 부담해야 하는 금액도 커진다.

반면 빌라는 같은 지역의 아파트보다 상대적으로 매매가격이 낮은 경우가 많다.

서울에 거주하면서 내 집을 마련하려는 수요자에게는 현실적인 대안으로 보일 수 있는 이유다.

2030세대도 빌라 매수 늘었다

특히 젊은 층의 움직임이 눈에 띈다.

한국부동산원 집계를 인용한 보도에 따르면 올해 1~6월 2030세대의 비아파트 매입은 8428건으로 지난해 같은 기간 5037건보다 67.3% 증가했다.

아파트 가격 상승으로 매수 진입장벽이 높아지면서 상대적으로 적은 초기 자금으로 접근할 수 있는 빌라와 연립주택에 관심을 갖는 젊은 수요가 증가한 것으로 풀이된다.

여기에 일부 지역에서는 재개발 기대까지 더해지고 있다.

낡은 빌라를 매수한 뒤 향후 재개발 사업이 진행되면 신축 아파트 입주권을 받을 수 있다는 기대가 투자 수요를 자극하는 것이다.

‘재개발 빌라’ 관심 커지는 이유

재개발 지역의 빌라는 일반 빌라와 투자 성격이 다를 수 있다.

투자자는 현재 건물의 가치뿐 아니라 해당 지역이 향후 정비사업을 통해 어떻게 변화할지를 함께 고려한다.

재개발 사업이 순조롭게 진행되면 노후 주택이 철거되고 새로운 아파트 단지가 들어설 수 있다.

이 과정에서 일정한 요건을 충족한 기존 주택 소유자는 새 아파트를 배정받을 가능성이 있다.

아파트를 직접 매수하는 것보다 상대적으로 적은 금액으로 향후 신축 아파트 입주 기회를 기대할 수 있다는 점 때문에 관심을 갖는 투자자가 생기는 것이다.

하지만 재개발 예정이라는 말만 믿고 빌라를 매수하는 것은 위험하다.

재개발은 확정될 때까지 변수가 많다

재개발은 단기간에 끝나는 사업이 아니다.

정비구역 지정부터 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주와 철거, 착공까지 여러 절차를 거쳐야 한다.

사업성이 부족하거나 주민 간 의견이 엇갈리면 계획이 지연될 수 있다.

경우에 따라서는 사업이 장기간 정체되거나 정비계획 자체가 변경될 가능성도 있다.

따라서 재개발 기대만으로 높은 가격을 지불하면 사업이 늦어질수록 투자금이 오랜 기간 묶일 수 있다.

특히 투자 전에는 권리산정기준일과 분양자격을 반드시 확인할 필요가 있다.

같은 재개발 구역 안에 있는 빌라라고 해도 매수 시점과 주택의 조건에 따라 향후 새 아파트를 받을 수 있는 자격이 달라질 수 있기 때문이다. 관련 전문가들도 권리산정일이나 사업성을 제대로 확인하지 않으면 자금이 장기간 묶일 위험이 있다고 지적한다.

아파트보다 싼 것이 항상 장점은 아니다

빌라 매수의 가장 큰 장점으로 꼽히는 것은 상대적으로 낮은 가격이다.

하지만 가격이 낮은 데에는 이유가 있을 수 있다.

대표적인 차이가 환금성이다.

아파트는 같은 단지 안에 비슷한 면적과 구조의 주택이 많아 주변 거래가격을 비교하기 상대적으로 쉽다.

반면 빌라는 같은 동네라도 건물의 연식과 위치, 도로 접근성, 주차시설, 층수 등에 따라 가격 차이가 크게 나타날 수 있다.

매수하려는 사람도 상대적으로 적어 필요할 때 원하는 가격에 빠르게 매도하기 어려울 수 있다.

따라서 빌라를 매수할 때는 단순히 아파트보다 싸다는 점보다 나중에 다시 팔 수 있는 주택인지까지 고려해야 한다.

빌라 가격 확인이 어려운 이유

아파트는 동일 단지 내 거래 사례가 많기 때문에 시세를 파악하기 비교적 쉽다.

예를 들어 같은 단지의 같은 면적 아파트가 최근 얼마에 거래됐는지 확인하면 현재 가격이 비싼지 저렴한지 어느 정도 판단할 수 있다.

빌라는 다르다.

같은 골목에 있는 건물이라도 준공 시기와 면적, 엘리베이터 여부, 주차시설 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있다.

최근 거래가 거의 없는 건물이라면 적정 가격을 판단하는 것 자체가 어려울 수도 있다.

실거래가와 주변 매물 가격을 함께 확인해야 하는 이유다.

전세를 끼고 매수할 때도 주의

일부 빌라 투자에서는 세입자의 전세보증금을 활용해 실제 필요한 투자금을 줄이는 방식이 사용된다.

이른바 갭투자다.

매매가격과 전세가격의 차이가 작으면 적은 자기자본으로 주택을 매수할 수 있다.

하지만 집값이 하락하거나 새로운 세입자를 구하기 어려워지면 문제가 발생한다.

기존 세입자의 전세보증금을 돌려줘야 하는데 새로운 전세보증금이 충분하지 않으면 집주인이 부족한 금액을 직접 마련해야 하기 때문이다.

따라서 매매가격과 전세가격의 차이가 작다는 사실을 무조건 투자 장점으로 볼 수는 없다.

빌라 시장에는 전세사기 영향도 남아 있다

빌라 시장을 볼 때 전세사기 문제도 빼놓을 수 없다.

과거 일부 신축 빌라에서 실제 가치보다 높은 전세보증금으로 계약한 뒤 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 발생하면서 빌라 전세시장에 대한 신뢰가 크게 떨어졌다.

이 때문에 매수자 입장에서는 해당 주택에 설정된 근저당권과 기존 세입자의 보증금 규모 등을 확인해야 한다.

주택을 싸게 매수했다고 생각했더라도 기존 채무나 보증금 반환 문제가 있다면 예상하지 못한 부담이 생길 수 있다.

등기부등본과 실제 권리관계를 계약 전에 확인하는 것이 중요한 이유다.

서울 월세 상승도 주택 수요에 영향

최근 서울 임대차 시장에서는 전세보다 월세 비중이 커지는 변화도 나타나고 있다.

최근 7년 사이 서울 아파트 임대차 시장에서 전세 가구는 3만가구 넘게 감소한 반면 반전세를 포함한 월세 가구는 5만가구 이상 증가했다. 월세 비중은 30.3%에서 38.1%로 높아졌다.

서울 아파트의 월세 부담도 커지고 있다.

한국부동산원 통계를 인용한 19일 보도에 따르면 서울 아파트 평균 월세가격은 처음으로 160만원을 넘어섰다.

매매가격뿐 아니라 임차비용까지 상승하면 일부 무주택자는 장기간 월세를 지불하는 것보다 상대적으로 가격이 낮은 주택을 매수하는 방안을 고민할 수 있다.

이러한 변화 역시 빌라 시장의 수요 증가와 연결해서 살펴볼 필요가 있다.

생애최초 주택 매수도 증가

주택시장에서는 처음 집을 구입하는 수요자의 움직임도 나타나고 있다.

지난달 서울의 생애최초 주택 매수자는 7547명으로 집계됐다.

집값이 높은 상황에서도 내 집 마련을 시도하는 실수요가 존재한다는 의미다.

다만 생애최초 매수자라고 해서 반드시 아파트만 선택하는 것은 아니다.

소득과 보유자금, 대출 가능 금액에 따라 연립·다세대주택이나 소형 주택 등으로 선택지가 확대될 수 있다.

서울 빌라 거래 증가를 단순한 투자 열풍으로만 볼 수 없는 이유이기도 하다.

빌라 매수 전 확인할 것은

빌라를 실거주 또는 투자 목적으로 매수한다면 가격보다 먼저 확인해야 할 것이 있다.

우선 국토교통부 실거래가를 통해 해당 건물과 주변 주택의 실제 거래가격을 확인해야 한다.

등기부등본에서는 소유권과 근저당권 등 권리관계를 살펴볼 필요가 있다.

재개발 지역이라면 정비구역 지정 여부와 사업 단계, 권리산정기준일, 분양자격을 확인해야 한다.

건물 자체의 상태도 중요하다.

주차 공간과 누수, 엘리베이터, 도로 접근성 등은 향후 실거주 만족도뿐 아니라 다시 매도할 때의 가격에도 영향을 줄 수 있다.

5조원 몰린 빌라, 아파트 대안 될까

올해 2분기 서울 연립·다세대주택 거래금액이 4조9346억원까지 증가한 것은 서울 주택시장의 수요가 변화하고 있다는 신호로 볼 수 있다.

아파트 가격이 높아지고 대출 부담까지 커지면서 상대적으로 진입가격이 낮은 빌라가 다시 선택지로 떠오르고 있는 것이다.

2030세대의 비아파트 매입 증가와 재개발 지역에 대한 관심도 이러한 흐름을 강화하고 있다.

하지만 ‘아파트보다 싸다’와 ‘투자 가치가 높다’는 같은 의미가 아니다.

빌라는 아파트보다 거래가 적어 가격을 판단하기 어렵고, 환금성이 낮을 수 있다. 재개발을 기대하고 매수할 경우 사업 지연과 분양자격 문제까지 고려해야 한다.

결국 서울 아파트 가격 상승으로 빌라 시장에 자금이 이동하고 있지만 실제 매수 여부는 현재 가격뿐 아니라 입지와 권리관계, 환금성, 재개발 가능성까지 종합적으로 판단하는 것이 중요하다.

서울 빌라 거래 증가가 일시적인 대체 수요에 그칠지, 아파트 가격 부담이 이어지면서 새로운 주택 매수 흐름으로 자리 잡을지도 앞으로 부동산 시장에서 지켜볼 부분이다.