부동산 PF 연체율 10년 만에 최고…금융권 부실 우려 커지나

부동산 경기 침체가 이어지면서 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체율이 약 10년 만에 가장 높은 수준으로 올라섰다. PF 대출 규모 자체는 줄어들고 있지만 사업성이 떨어지는 사업장을 중심으로 부실 위험이 커지면서 금융권의 부담이 다시 확대되는 모습이다.

특히 증권사와 상호금융 등 비은행권을 중심으로 PF 연체율이 크게 상승한 것으로 나타나면서 부동산 PF 정상화 작업의 속도를 높여야 한다는 지적도 나온다.

PF 대출 줄었는데 연체율은 상승

17일 금융감독원이 국회에 제출한 자료 등에 따르면 올해 1분기 말 금융권 전체 PF 대출 연체율은 **4.65%**로 집계됐다. 지난해 말 3.88%와 비교하면 0.77%포인트 상승한 수치다.

금융권 PF 연체율은 지난해 1분기 말 4.49%에서 2분기 4.39%, 3분기 4.24%, 4분기 3.88%로 점차 낮아졌다. 그러나 올해 들어 다시 상승세로 돌아섰다.

4.65%라는 연체율은 2016년 3분기 말 기록한 4.95% 이후 가장 높은 수준이다. 약 10년 동안 낮아졌던 PF 부실 위험이 다시 커지고 있다는 의미로 해석할 수 있다.

문제는 PF 대출 잔액이 감소하고 있는데도 연체율이 상승했다는 점이다.

올해 1분기 말 금융권 PF 대출 잔액은 약 115조원 수준으로 지난해보다 줄어든 것으로 나타났다. 전체 PF 익스포저 역시 감소하고 있지만, 남아 있는 사업장 가운데 상대적으로 위험도가 높은 사업장의 비중이 커지면서 연체율이 높아진 것으로 분석된다.

증권사 PF 연체율 30% 넘어

업권별로 보면 증권사의 PF 부실 위험이 가장 두드러졌다.

올해 1분기 말 증권사 PF 대출 연체율은 **30.43%**를 기록했다. 지난해 말 28.38%보다 2.05%포인트 상승했다.

증권사의 경우 부동산 개발 초기 단계에 자금을 공급하는 브리지론 비중이 상대적으로 높다. 사업 인허가나 토지 확보 등이 제대로 진행되지 않으면 본PF로 넘어가지 못하고 자금 회수가 지연될 가능성이 있다.

실제로 증권사의 브리지론 연체율은 **46.93%**까지 올라갔다. 본PF 연체율도 23.18%로 높은 수준을 나타냈다. 부동산 개발 초기 단계의 사업성 악화가 금융권 부실로 이어지는 구조가 여전히 남아 있다는 의미다.

증권사뿐 아니라 은행권의 PF 연체율도 상승했다.

은행 PF 연체율은 지난해 말 0.82%에서 올해 1분기 말 1.32%로 높아졌다. 은행권의 연체율은 증권사와 비교하면 낮지만 2017년 말 이후 가장 높은 수준으로 올라섰다는 점에서 주목된다.

상호금융도 연체율 급등

상호금융권의 상황도 심각하다.

올해 1분기 말 상호금융 PF 연체율은 **5.51%**로 지난해 말 0.17%에서 크게 뛰었다. 불과 한 분기 만에 5%포인트 넘게 상승한 것이다.

저축은행 PF 연체율 역시 1.82%에서 3.12%로 높아졌고, 여신전문금융회사의 연체율도 4.00%에서 4.91%로 상승했다.

보험사의 PF 연체율은 1.68%에서 2.27%로 올랐다.

이처럼 은행뿐 아니라 증권·보험·상호금융·저축은행 등 대부분 금융업권에서 PF 연체율이 상승하면서 부동산 PF 문제가 특정 금융업권에 국한된 문제가 아니라는 우려도 커지고 있다.

부실 우려 사업장도 다시 늘어

더 큰 문제는 연체율뿐만이 아니다.

사업성 평가에서 ‘유의’ 또는 ‘부실 우려’로 분류된 PF 익스포저가 올해 1분기 다시 증가한 것으로 나타났다. 해당 익스포저는 지난해 말 약 14조7000억원에서 올해 1분기 약 16조4000억원으로 1조7000억원가량 늘었다.

PF 대출 전체 규모가 감소하는 상황에서도 위험 사업장 규모가 다시 커졌다는 점은 시장에서 주목하는 부분이다.

부동산 PF는 사업장에 필요한 자금을 금융기관이 공급하고 향후 분양이나 사업 진행을 통해 자금을 회수하는 구조다. 따라서 주택 분양이 원활하게 진행되고 부동산 가격이 안정되면 금융기관의 자금 회수에도 문제가 발생할 가능성이 낮다.

반대로 분양이 지연되거나 사업비가 증가하고 부동산 시장 회복이 늦어지면 사업장의 현금흐름이 악화될 수 있다. 결국 금융기관의 대출금 회수가 늦어지고 연체나 부실로 이어질 가능성이 커진다.

부실 사업장 정리도 속도 떨어져

금융당국은 그동안 부동산 PF 시장의 연착륙을 위해 사업성이 낮은 사업장을 정리하고 정상적인 사업장에는 자금이 공급될 수 있도록 구조조정을 진행해왔다.

하지만 최근에는 부실 사업장 정리와 재구조화 실적이 다시 줄어든 것으로 나타났다.

올해 1분기 정리·재구조화된 부실 PF 규모는 약 4000억원에 그친 것으로 집계됐다. 부실 우려 익스포저가 늘어나는 것과 비교하면 정리 속도가 충분하지 않다는 지적이 나오는 이유다.

부실 사업장의 정리가 늦어지면 금융기관 입장에서는 부실 가능성이 있는 대출을 장기간 보유해야 한다. 건설사 역시 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있고 신규 사업 추진도 위축될 수 있다.

부동산 PF가 건설시장에 미치는 영향

PF 시장의 불안은 금융권에만 영향을 주는 것이 아니다.

부동산 개발사업은 토지 매입부터 인허가, 착공, 분양, 준공까지 여러 단계에서 금융이 필요하다. PF 자금 공급이 원활하지 않으면 사업성이 충분한 프로젝트도 착공이 늦어질 수 있다.

특히 지방이나 미분양 위험이 높은 지역에서는 금융기관이 신규 PF 취급에 더욱 신중해질 가능성이 있다.

이 경우 건설사와 시행사는 자금 확보에 어려움을 겪고, 신규 주택 공급이 줄어드는 결과로 이어질 수 있다. 장기적으로는 주택 공급 부족과 건설 경기 위축이 동시에 나타날 가능성도 있다.

따라서 부동산 PF 문제는 단순히 금융기관의 대출 부실 문제가 아니라 건설업과 주택 공급에도 영향을 미치는 경제 변수로 볼 필요가 있다.

금융권 전체 부실로 번질 가능성은

그렇다면 현재 PF 연체율 상승이 금융권 전체의 대규모 부실로 이어질 가능성은 얼마나 될까.

현재 상황만으로 금융위기와 같은 대규모 금융 불안으로 확대될 것이라고 단정하기는 어렵다.

과거 부동산 PF 문제가 크게 확대된 이후 금융당국과 금융기관이 위험 사업장을 관리하고 대손충당금 등을 쌓아온 데다 PF 대출 자체도 감소했기 때문이다.

금융당국 역시 정상 사업장에 대한 자금 공급과 부실 사업장 정리를 동시에 추진하고 있다. 올해 정부가 PF 시장의 연착륙을 위해 규제 완화 조치를 연말까지 연장하기로 한 것도 시장 충격을 줄이기 위한 조치다.

다만 비은행권의 높은 연체율은 계속해서 주의할 필요가 있다.

특히 증권사의 브리지론처럼 사업 초기 단계의 대출에서 높은 연체율이 나타나고 있는 만큼 부동산 경기 회복이 늦어질 경우 금융기관의 손실 규모가 커질 가능성은 남아 있다.

부동산 PF 정상화가 핵심

앞으로 PF 시장의 핵심은 부실 사업장을 얼마나 빠르게 정리하고 정상적인 사업장에는 자금이 공급되도록 만들 수 있느냐가 될 전망이다.

모든 PF 사업장을 동일하게 관리하기보다는 사업성이 있는 사업장과 회생 가능성이 낮은 사업장을 구분하는 작업이 중요하다.

사업성이 충분한 프로젝트까지 자금 공급이 막히면 정상적인 주택 공급에도 차질이 생길 수 있다. 반대로 회생 가능성이 낮은 사업장에 금융 지원을 계속하면 부실을 장기간 끌고 갈 가능성이 있다.

결국 PF 시장 정상화를 위해서는 정상 사업장에 대한 자금 공급과 한계 사업장에 대한 신속한 구조조정을 동시에 추진해야 한다는 분석이 나온다.

앞으로 주목할 변수

향후 부동산 PF 시장을 좌우할 가장 중요한 변수는 부동산 경기 회복 여부다.

아파트 분양시장과 주택 거래가 살아나면 PF 사업장의 현금흐름도 개선될 수 있다. 반대로 미분양이 늘고 부동산 거래가 다시 위축되면 금융기관의 PF 부실 부담은 더욱 커질 수 있다.

금리 역시 중요한 변수다. 개발사업은 대규모 자금을 필요로 하는 만큼 금융비용이 높아질수록 사업성이 악화된다. 금리가 낮아지면 금융비용 부담이 줄어들 수 있지만, 금리 하락만으로 모든 PF 사업장의 문제가 해결되는 것은 아니다.

지역별 부동산 시장의 차이도 살펴봐야 한다. 수도권과 지방의 주택 수요가 다르고 사업장별 분양 여건도 크게 다르기 때문에 PF 시장 역시 지역별로 다른 흐름을 보일 가능성이 크다.

부동산 PF 부실 관리가 금융시장 변수

현재 부동산 PF 시장은 과거보다 규모가 줄었지만 위험이 완전히 해소된 것은 아니다.

올해 1분기 금융권 PF 대출 연체율이 4.65%까지 상승했고, 증권사와 상호금융 등 일부 업권에서는 연체율이 크게 높아졌다. 여기에 부실 우려 사업장 규모도 다시 증가하면서 PF 정상화 작업의 중요성이 커지고 있다.

다만 PF 대출 잔액 자체가 감소하고 있다는 점은 과거보다 위험 노출 규모가 줄었다는 의미도 있다. 따라서 현재의 연체율 상승을 금융권 전체의 위기로 단순하게 해석하기보다는 어떤 업권과 사업장에서 부실이 집중되고 있는지를 살펴볼 필요가 있다.

결국 앞으로의 관건은 부동산 시장이 얼마나 빠르게 회복되는지, 그리고 금융당국과 금융권이 위험 사업장을 얼마나 효율적으로 정리할 수 있는지에 달려 있다.

부동산 PF 연체율 상승은 금융권뿐 아니라 건설업과 주택 공급에도 영향을 줄 수 있는 만큼, 향후 금융시장과 부동산 시장을 함께 살펴봐야 할 주요 경제 변수로 떠오르고 있다.